Immobilien in Europa: Prof. Sebastian und Thomas Hartauer im Gespräch

Freie-PM.de: Herr Prof. Sebastian, Herr Hartauer, Sie werden uns heute genauere Einblicke in die Zusammenhänge des Schweizer Immobilienmarkts geben. In den letzten beiden Artikeln unserer Serie haben wir die Situation auf dem irischen und dem spanischen Markt betrachtet. Da Sie, Herr Prof. Sebastian, sich bezüglich der OIF-Änderungen in Deutschland bereits mehrfach zum Schweizer Modell geäußert haben, sind wir an dieser Stelle gespannt auf Ihre Darstellung der Lage in der Schweiz. Wie stellt sich die Situation hier Ihrer Meinung nach dar?
Prof. Sebastian: Innerhalb der Schweiz divergieren die Auswirkungen der Immobilienkrise. Die Großbanken UBS und Credit Suisse verzeichneten aufgrund ihrer Investitionen in US-amerikanische Hypothekardarlehen große Verluste. Kleinere Banken waren hingegen nicht direkt von den Folgen der Krise betroffen, weil sie traditionell inlandsorientiert sind. Da die Immobilienpreise in der Schweiz, vergleichbar mit dem deutschen Markt, eine relativ konstante Entwicklung aufweisen, sind auch die Banken weitgehend stabil geblieben.

Inzwischen haben sich auch die Großbanken stabilisiert. Sie haben ihre Bilanzsummen um durchschnittlich ein Viertel verringert und die Eigenkapitalunterlegung deutlich erhöht. Klingt doch insgesamt nach einem stabilen Bankenumfeld.
Prof. Sebastian: Im Prinzip schon, denn die Schweiz übererfüllt sogar die Basel-III-Anforderungen. Beispielsweise ist die Vorhaltung höherer Liquidität als unter Basel-III vorgeschrieben, darüber hinaus sind organisatorische Änderungen gefordert, um die Weiterführung systemrelevanter Funktionen aufrechterhalten zu können. Allerdings könnten die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu Problemen im Bankensystem führen. So hat die Schweizer Nationalbank (SNB) in den letzten zwei Jahren mehrfach vor dem Entstehen einer Schweizer Immobilienblase gewarnt. Zu einer vergleichbaren Einschätzung kam auch der Internationale Währungsfonds (IWF) in seinem Gutachten von Ende März diesen Jahres. In diesem Fall könnten die kleineren Banken betroffen sein, da sie in ihrem Geschäft auf das Inland und somit auch das Schweizer Immobilienumfeld fokussieren. Auch die Tatsache, dass ein Großteil der Anleger, die in schweizerische Immobilien investieren, auf Schweizer Vermögensverwalter entfällt, führt dazu, dass das Risiko im eigenen Land verbleibt. Allerdings ist damit zu rechnen, dass sowohl Banken als auch Vermögensverwalter das Problem erkannt haben und entsprechende Risikovorsorge treffen.

Die SNB ist damit die erste Zentralbank, die nach der Finanzkrise vor einer Blase warnt. Warum ist ausgerechnet der Schweizer Immobilienmarkt so gefährdet? In den letzten Jahren galt er doch eher als Garant für Stabilität.
Prof. Sebastian: Genau aus diesem Grund steigt die Nachfrage nach Schweizer Immobilien kontinuierlich an. Preissteigerungen – für Wohneigentum in Zürich allein um 2,7% im ersten Quartal 2011 (Immobilienbarometer ZKB) – sind die Folge. In der Gesamtheit sehe ich an dieser Stelle jedoch noch keine großen Probleme, da die Wertzuwächse der Immobilien im Landesdurchschnitt etwa der Inflation entsprechen. Aus meiner Sicht zeigen sich andere Aspekte für die Warnungen des IWF und der SNB entscheidend.

Welche Faktoren sind aus Ihrer Sicht besonders problematisch?
Prof. Sebastian: Im Kern geht es weniger um einzelne Aspekte als um deren Zusammenspiel. Das zeigte bereits die Schweizer Immobilienkrise in den 1990-ern. Durch eine Zinssenkung der SNB 1987 verfügte der Markt zunächst über sehr viel Kapital. Im Immobilienumfeld kam es infolge dessen zu spekulativen Preiserhöhungen. Außerdem verschärfte die bei weitem weniger strikte Kreditvergabepolitik die Situation. So genügte den Banken, vorwiegend aufgrund der niedrigen Zinsen, bereits die Aussicht auf Wertsteigerungen im Immobiliensektor als Sicherheit für Kredite. Folglich wurden Kredite auch an Personen vergeben, die über keinen ausreichenden Verdienst, keine eigenen Finanzmittel oder Sachsicherheiten verfügten. Hier zeigt sich in der Schweiz im Kleineren, was im Zuge der Immobilienkrise in den USA in extremer Form aufgetreten ist und unter dem Stichwort NINJA – No Income, No Job, No Assets – bekannt wurde. Parallel zu den Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt stieg die Inflation an, was die Nationalbank dazu veranlasste, den Diskontsatz zwischen 1988 und 1990 von 3 auf 6% zu verdoppeln. Durch die starke negative Korrelation der Immobilienpreise mit dem Zinsniveau kam es zu einem deutlichen Preisverfall. Auch die schlechteren Finanzierungsmöglichkeiten führten zu einer geringeren Nachfrage. Zudem stieg die Ausfallrate der Kredite stark an und gefährdete die Stabilität des Bankensektors, Verluste von knapp 35 Mrd. € waren die Folge. Erst die großen Abschreibungen im Kreditsektor und die Liquiditätsengpässe im Zuge der Krise führten zu einer restriktiveren Kreditvergabe. Nach der zwischenzeitlichen Stabilisierung des Marktes setzte die SNB mit einer erneuten Niedrigzinspolitik die beschriebene Spirale wieder in Gang. Allein zwischen Oktober und November 2008 senkte die Nationalbank mehrere Male den Leitzins um insgesamt etwa 2,25% auf 0,5%. Dadurch weichen die nach der 90-er-Jahre-Krise verschärften Kreditvergabevorschriften abermals deutlich auf. Das zeigt sich auch in dem überdurchschnittlich starken Anstieg der Eigentumsquote in der Schweiz. Diese liegt mit 40% zwar unter dem europäischen Durchschnitt, verzeichnete allerdings in den letzten 20 Jahren einen Zuwachs von 10%. Trotz dieser Situation hat die SNB bislang auf eine Zinserhöhung verzichtet. Meiner Meinung nach könnte sich das jedoch in naher Zukunft ändern.

Wie kommen Sie zu dieser Einschätzung?
Prof. Sebastian: Bisher verzichtete die Nationalbank aus zwei Gründen auf eine Anhebung des Zinsniveaus. Zum einen wollten die Währungshüter die langsam einsetzende wirtschaftliche Erholung nicht gefährden, zum anderen sollte der vergleichsweise starke Franke gegenüber dem Euro nicht zusätzlich aufgewertet werden. Inzwischen hat sich die wirtschaftliche Lage des Landes aber weitgehend stabilisiert. Auch die Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) lässt Raum für eine Anhebung des Zinssatzes in der Schweiz. Daher scheint mir eine Anpassung des Zinsniveaus wahrscheinlich.

Herr Hartauer, welche Folgen könnten sich daraus ergeben und wie wirken sich diese auf die Interessen von Anlegern aus?
Thomas Hartauer: Durch die Erhöhung des Zinssatzes wird voraussichtlich ein Teil der variabel verzinsten Kredite nicht mehr zurückgezahlt werden können. Vermehrte Kreditausfälle, sinkende Immobilienpreise und eine damit einhergehende nachlassende Nachfrage halte ich daher für ein realistisches Szenario. Für Investoren bedeutet diese Entwicklung drohende Wertverluste. Die Warnung der sonst eher zurückhaltenden SNB schätze ich als besorgniserregend ein. Denn damit zeigt sich selbst die vermeintlich sichere Schweiz nicht als das stabile Marktumfeld, für das es viele Investoren halten. Wichtig sollte daher für Anleger sein, sich mit den Details eines Marktes auseinanderzusetzen. Vor allem gilt es, die Preis- und Liquiditätssituation eines Marktes zu prüfen, bevor investiert wird – vor allem auch, wenn man dies als nicht heimischer Anleger im Ausland tun möchte. Hier lohnt sicherlich auch noch der Blick in andere Länder.

Herr Prof. Sebastian, Herr Hartauer, ich bedanke mich für dieses Gespräch.

Erfahren Sie mehr über Lacuna unter www.lacuna.de
Mehr Informationen zum Thema „Finanzen" finden Sie auf faktwert.de

LACUNA – 1996 in Regensburg gegründet – ist eine unabhängige Investmentgesellschaft mit Sitz in Deutschland (Regensburg). Dem Namen Lacuna (lat. Lücke, Nische) verpflichtet, entwickelt, vermarktet und vertreibt Lacuna neuartige Investmentfonds- und Beteiligungs¬konzepte. Bei der Umsetzung dieser Konzepte arbeitet die Regensburger Investmentgesellschaft mit externen Spezialisten – Fondsberatern, Betreibern und Initiatoren – zusammen, die ihre Fachkompetenz bereits langjährig und erfolgreich unter Beweis gestellt haben. Das Fundament bei der Beurteilung und Auswahl dieser Partner bildet ein eigenes, unabhängiges Research. Als eigenständige Gesellschaft kann Lacuna so die optimalen Partner für ihre Investoren auswählen. Neben dem Engagement in Nischenmärkten sieht Lacuna in den Sektoren Gesundheit und Umwelt ihre Kernbranchen.

Zur Veröffentlichung frei gegeben. Für weiteres Bildmaterial, Informationen oder Interview-Termine wenden Sie sich bitte an:

Verantwortlicher Herausgeber
Lacuna AG
Thomas Hartauer
T. 0941 99 20 88 0
F. 0941 99 20 88 38
E. hartauer@lacuna.de

Prof. Dr. Steffen Sebastian
T. 0941 943 50 81
F. 0941 943 815080
steffen.sebastian@irebs.de

PR-Agentur:
gemeinsam werben oHG
Kristina Reichmann
T. 040 769 96 97 12
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Herr Prof. Sebastian, Herr Hartauer, Sie werden uns heute genauere Einblicke in die Zusammenhänge des Schweizer Immobilienmarkts geben. In den letzten beiden Artikeln unserer Serie haben wir die Situation auf dem irischen und dem spanischen Markt betrachtet. Da Sie, Herr Prof. Sebastian, sich bezüglich der OIF-Änderungen in Deutschland bereits mehrfach zum Schweizer Modell geäußert haben, sind wir an dieser Stelle gespannt auf Ihre Darstellung der Lage in der Schweiz. Wie stellt sich die Situation hier Ihrer Meinung nach dar?
Prof. Sebastian: Innerhalb der Schweiz divergieren die Auswirkungen der Immobilienkrise. Die Großbanken UBS und Credit Suisse verzeichneten aufgrund ihrer Investitionen in US-amerikanische Hypothekardarlehen große Verluste. Kleinere Banken waren hingegen nicht direkt von den Folgen der Krise betroffen, weil sie traditionell inlandsorientiert sind. Da die Immobilienpreise in der Schweiz, vergleichbar mit dem deutschen Markt, eine relativ konstante Entwicklung aufweisen, sind auch die Banken weitgehend stabil geblieben.

Inzwischen haben sich auch die Großbanken stabilisiert. Sie haben ihre Bilanzsummen um durchschnittlich ein Viertel verringert und die Eigenkapitalunterlegung deutlich erhöht. Klingt doch insgesamt nach einem stabilen Bankenumfeld.
Prof. Sebastian: Im Prinzip schon, denn die Schweiz übererfüllt sogar die Basel-III-Anforderungen. Beispielsweise ist die Vorhaltung höherer Liquidität als unter Basel-III vorgeschrieben, darüber hinaus sind organisatorische Änderungen gefordert, um die Weiterführung systemrelevanter Funktionen aufrechterhalten zu können. Allerdings könnten die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu Problemen im Bankensystem führen. So hat die Schweizer Nationalbank (SNB) in den letzten zwei Jahren mehrfach vor dem Entstehen einer Schweizer Immobilienblase gewarnt. Zu einer vergleichbaren Einschätzung kam auch der Internationale Währungsfonds (IWF) in seinem Gutachten von Ende März diesen Jahres. In diesem Fall könnten die kleineren Banken betroffen sein, da sie in ihrem Geschäft auf das Inland und somit auch das Schweizer Immobilienumfeld fokussieren. Auch die Tatsache, dass ein Großteil der Anleger, die in schweizerische Immobilien investieren, auf Schweizer Vermögensverwalter entfällt, führt dazu, dass das Risiko im eigenen Land verbleibt. Allerdings ist damit zu rechnen, dass sowohl Banken als auch Vermögensverwalter das Problem erkannt haben und entsprechende Risikovorsorge treffen.

Die SNB ist damit die erste Zentralbank, die nach der Finanzkrise vor einer Blase warnt. Warum ist ausgerechnet der Schweizer Immobilienmarkt so gefährdet? In den letzten Jahren galt er doch eher als Garant für Stabilität.
Prof. Sebastian: Genau aus diesem Grund steigt die Nachfrage nach Schweizer Immobilien kontinuierlich an. Preissteigerungen – für Wohneigentum in Zürich allein um 2,7% im ersten Quartal 2011 (Immobilienbarometer ZKB) – sind die Folge. In der Gesamtheit sehe ich an dieser Stelle jedoch noch keine großen Probleme, da die Wertzuwächse der Immobilien im Landesdurchschnitt etwa der Inflation entsprechen. Aus meiner Sicht zeigen sich andere Aspekte für die Warnungen des IWF und der SNB entscheidend.

Welche Faktoren sind aus Ihrer Sicht besonders problematisch?
Prof. Sebastian: Im Kern geht es weniger um einzelne Aspekte als um deren Zusammenspiel. Das zeigte bereits die Schweizer Immobilienkrise in den 1990-ern. Durch eine Zinssenkung der SNB 1987 verfügte der Markt zunächst über sehr viel Kapital. Im Immobilienumfeld kam es infolge dessen zu spekulativen Preiserhöhungen. Außerdem verschärfte die bei weitem weniger strikte Kreditvergabepolitik die Situation. So genügte den Banken, vorwiegend aufgrund der niedrigen Zinsen, bereits die Aussicht auf Wertsteigerungen im Immobiliensektor als Sicherheit für Kredite. Folglich wurden Kredite auch an Personen vergeben, die über keinen ausreichenden Verdienst, keine eigenen Finanzmittel oder Sachsicherheiten verfügten. Hier zeigt sich in der Schweiz im Kleineren, was im Zuge der Immobilienkrise in den USA in extremer Form aufgetreten ist und unter dem Stichwort NINJA – No Income, No Job, No Assets – bekannt wurde. Parallel zu den Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt stieg die Inflation an, was die Nationalbank dazu veranlasste, den Diskontsatz zwischen 1988 und 1990 von 3 auf 6% zu verdoppeln. Durch die starke negative Korrelation der Immobilienpreise mit dem Zinsniveau kam es zu einem deutlichen Preisverfall. Auch die schlechteren Finanzierungsmöglichkeiten führten zu einer geringeren Nachfrage. Zudem stieg die Ausfallrate der Kredite stark an und gefährdete die Stabilität des Bankensektors, Verluste von knapp 35 Mrd. € waren die Folge. Erst die großen Abschreibungen im Kreditsektor und die Liquiditätsengpässe im Zuge der Krise führten zu einer restriktiveren Kreditvergabe. Nach der zwischenzeitlichen Stabilisierung des Marktes setzte die SNB mit einer erneuten Niedrigzinspolitik die beschriebene Spirale wieder in Gang. Allein zwischen Oktober und November 2008 senkte die Nationalbank mehrere Male den Leitzins um insgesamt etwa 2,25% auf 0,5%. Dadurch weichen die nach der 90-er-Jahre-Krise verschärften Kreditvergabevorschriften abermals deutlich auf. Das zeigt sich auch in dem überdurchschnittlich starken Anstieg der Eigentumsquote in der Schweiz. Diese liegt mit 40% zwar unter dem europäischen Durchschnitt, verzeichnete allerdings in den letzten 20 Jahren einen Zuwachs von 10%. Trotz dieser Situation hat die SNB bislang auf eine Zinserhöhung verzichtet. Meiner Meinung nach könnte sich das jedoch in naher Zukunft ändern.

Wie kommen Sie zu dieser Einschätzung?
Prof. Sebastian: Bisher verzichtete die Nationalbank aus zwei Gründen auf eine Anhebung des Zinsniveaus. Zum einen wollten die Währungshüter die langsam einsetzende wirtschaftliche Erholung nicht gefährden, zum anderen sollte der vergleichsweise starke Franke gegenüber dem Euro nicht zusätzlich aufgewertet werden. Inzwischen hat sich die wirtschaftliche Lage des Landes aber weitgehend stabilisiert. Auch die Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) lässt Raum für eine Anhebung des Zinssatzes in der Schweiz. Daher scheint mir eine Anpassung des Zinsniveaus wahrscheinlich.

Herr Hartauer, welche Folgen könnten sich daraus ergeben und wie wirken sich diese auf die Interessen von Anlegern aus?
Thomas Hartauer: Durch die Erhöhung des Zinssatzes wird voraussichtlich ein Teil der variabel verzinsten Kredite nicht mehr zurückgezahlt werden können. Vermehrte Kreditausfälle, sinkende Immobilienpreise und eine damit einhergehende nachlassende Nachfrage halte ich daher für ein realistisches Szenario. Für Investoren bedeutet diese Entwicklung drohende Wertverluste. Die Warnung der sonst eher zurückhaltenden SNB schätze ich als besorgniserregend ein. Denn damit zeigt sich selbst die vermeintlich sichere Schweiz nicht als das stabile Marktumfeld, für das es viele Investoren halten. Wichtig sollte daher für Anleger sein, sich mit den Details eines Marktes auseinanderzusetzen. Vor allem gilt es, die Preis- und Liquiditätssituation eines Marktes zu prüfen, bevor investiert wird – vor allem auch, wenn man dies als nicht heimischer Anleger im Ausland tun möchte. Hier lohnt sicherlich auch noch der Blick in andere Länder.

Herr Prof. Sebastian, Herr Hartauer, ich bedanke mich für dieses Gespräch.

Erfahren Sie mehr über Lacuna unter www.lacuna.de
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LACUNA – 1996 in Regensburg gegründet – ist eine unabhängige Investmentgesellschaft mit Sitz in Deutschland (Regensburg). Dem Namen Lacuna (lat. Lücke, Nische) verpflichtet, entwickelt, vermarktet und vertreibt Lacuna neuartige Investmentfonds- und Beteiligungs¬konzepte. Bei der Umsetzung dieser Konzepte arbeitet die Regensburger Investmentgesellschaft mit externen Spezialisten – Fondsberatern, Betreibern und Initiatoren – zusammen, die ihre Fachkompetenz bereits langjährig und erfolgreich unter Beweis gestellt haben. Das Fundament bei der Beurteilung und Auswahl dieser Partner bildet ein eigenes, unabhängiges Research. Als eigenständige Gesellschaft kann Lacuna so die optimalen Partner für ihre Investoren auswählen. Neben dem Engagement in Nischenmärkten sieht Lacuna in den Sektoren Gesundheit und Umwelt ihre Kernbranchen.

Zur Veröffentlichung frei gegeben. Für weiteres Bildmaterial, Informationen oder Interview-Termine wenden Sie sich bitte an:

Verantwortlicher Herausgeber
Lacuna AG
Thomas Hartauer
T. 0941 99 20 88 0
F. 0941 99 20 88 38
E. hartauer@lacuna.de

Prof. Dr. Steffen Sebastian
T. 0941 943 50 81
F. 0941 943 815080
steffen.sebastian@irebs.de

PR-Agentur:
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F. 040 769 96 97 66
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